开店选址八个步骤
Publish Time: 2011-07-02 Views: 1359 Source: 天下商机 Author:
Description: 以下八个步骤系统、完整，部分企业由于行业或者时间的关系，可以将其中几个步骤简化。......
以下八个步骤系统、完整，部分企业由于行业或者时间的关系，可以将其中几个步骤简化。以上是某服装专卖店选址的评估表，其内容分为现场条件、营业状况两大部分14个项目，每个项目的最高分为5分、最低分为1分，对新店进行全面考察后，根据客观情况填写评估表，最后评估是否可以达到基本分数，一起来看看吧!
A.新店开发计划
在开发一个地区的新店之前，首先应制定新店开发计划，该计划是为了配合整个公司的发展计划而制定的。
因为公司不同阶段在同一个地区的发展计划会有较大的区别，例如在刚刚进入某地区时，首先考虑的是在消费者心目中树立起品牌形象，该阶段的新店开发数量会比较少，也不会过分注重利润，通常会选择特别醒目的地理位置及面积比较大的新店。另外，还必须密切关注竞争者的扩张计划，在竞争者加快扩张速度时，公司也会相应加快新店的开发计划，以保持甚至增加市场份额。
B.市场资讯收集
为了在某一地区开发新店，需要详尽地了解该地区的市场资讯。包括人口(人口数、年龄、男女比例、住宅人口分布);就业(就业人口分布数量、类别、来新店之便利性、主要办公大楼的固定和流动人口);购物场所(所在地区、营业时间、主要顾客);娱乐(地点、使用率、年限、外观、营业时间);交通(总乘车人数、车站之乘客数);竞争者(位置、相对的优点与缺点、预估其营业额);政府之计划与法规(限建、未来计划、公路变更);商业动态(经济增长率、失业率、新工程)等。在市场资讯的收集中，最重要的概念是商圈。商圈是指以新店店址为中心，以周围一定的距离为半径所划定的销售区域。
C.地点优劣评价
地点优劣评价就是评定一个地点的好坏，将一个地点同商圈内其他地点的几项特定属性进行评比而得出的结果。
一般来说，对于地点优劣的评价分为以下四种类型：
超级点?D?D是一个商圈内众人瞩目的焦点，其能见度与接近性尤其突出，是整个商圈中的绝佳地点;A点?D?D是商圈内众人瞩目的好地点，但其能见度与接近性不如超级点，此商圈中极少数的地点较其优越;B点?D?D位于商圈中较不显眼的次要位置，在此商圈中很多地点较其优越;C点?D?DC点与B点类似，在接近性和能见度上条件更差，在此商圈中不如很多地点。
D.确定合理价格
根据地点的评定等级、面积大小、时间因素、建筑物结构和外观、商圈中相似物业的租售价等，确定业主或经纪人的要价是否合理。地点租金或售价的高低对新店未来的盈利能力有较大的影响。
E.地点实务评估
不是所有的好地点都适合开设专卖店，特别是对于各种不同类型的专卖店，需要考虑的各种实务因素是否可以满足要求。
F.营业额预估
在进行商圈调查和地点分析后，选择相类似的专卖店做比较，预估新店每小时、每天、每周的营业额分布，再考虑季节性和假日的营业收入差异来预估新店每月的营业额。如开设新店可能影响到公司其他专卖店的营业额，也要估计新店对老店专卖店的影响。
G.财务状况
财务状况预测和分析是新店选址中极为重要的环节，在这一步骤中要重点评估新店的各项财务指标，包括获利能力、开发总成本、投资回报率、投资回收期、保本营业额、贡献利润、现金流量等。
H.事后分析
在新店开设以后，将预估的营业额及各种财务指标与实际相比较，以检查新店选址中各个步骤是否正确，如有则修正，同时为以后新店的开设积累经验。
A.新店开发计划
在开发一个地区的新店之前，首先应制定新店开发计划，该计划是为了配合整个公司的发展计划而制定的。
因为公司不同阶段在同一个地区的发展计划会有较大的区别，例如在刚刚进入某地区时，首先考虑的是在消费者心目中树立起品牌形象，该阶段的新店开发数量会比较少，也不会过分注重利润，通常会选择特别醒目的地理位置及面积比较大的新店。另外，还必须密切关注竞争者的扩张计划，在竞争者加快扩张速度时，公司也会相应加快新店的开发计划，以保持甚至增加市场份额。
B.市场资讯收集
为了在某一地区开发新店，需要详尽地了解该地区的市场资讯。包括人口(人口数、年龄、男女比例、住宅人口分布);就业(就业人口分布数量、类别、来新店之便利性、主要办公大楼的固定和流动人口);购物场所(所在地区、营业时间、主要顾客);娱乐(地点、使用率、年限、外观、营业时间);交通(总乘车人数、车站之乘客数);竞争者(位置、相对的优点与缺点、预估其营业额);政府之计划与法规(限建、未来计划、公路变更);商业动态(经济增长率、失业率、新工程)等。在市场资讯的收集中，最重要的概念是商圈。商圈是指以新店店址为中心，以周围一定的距离为半径所划定的销售区域。
C.地点优劣评价
地点优劣评价就是评定一个地点的好坏，将一个地点同商圈内其他地点的几项特定属性进行评比而得出的结果。
一般来说，对于地点优劣的评价分为以下四种类型：
超级点?D?D是一个商圈内众人瞩目的焦点，其能见度与接近性尤其突出，是整个商圈中的绝佳地点;A点?D?D是商圈内众人瞩目的好地点，但其能见度与接近性不如超级点，此商圈中极少数的地点较其优越;B点?D?D位于商圈中较不显眼的次要位置，在此商圈中很多地点较其优越;C点?D?DC点与B点类似，在接近性和能见度上条件更差，在此商圈中不如很多地点。
D.确定合理价格
根据地点的评定等级、面积大小、时间因素、建筑物结构和外观、商圈中相似物业的租售价等，确定业主或经纪人的要价是否合理。地点租金或售价的高低对新店未来的盈利能力有较大的影响。
E.地点实务评估
不是所有的好地点都适合开设专卖店，特别是对于各种不同类型的专卖店，需要考虑的各种实务因素是否可以满足要求。
F.营业额预估
在进行商圈调查和地点分析后，选择相类似的专卖店做比较，预估新店每小时、每天、每周的营业额分布，再考虑季节性和假日的营业收入差异来预估新店每月的营业额。如开设新店可能影响到公司其他专卖店的营业额，也要估计新店对老店专卖店的影响。
G.财务状况
财务状况预测和分析是新店选址中极为重要的环节，在这一步骤中要重点评估新店的各项财务指标，包括获利能力、开发总成本、投资回报率、投资回收期、保本营业额、贡献利润、现金流量等。
H.事后分析
在新店开设以后，将预估的营业额及各种财务指标与实际相比较，以检查新店选址中各个步骤是否正确，如有则修正，同时为以后新店的开设积累经验。
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Prev: 让导购员做好你的品牌代言人
对于导购，相信绝大部分人都会这样认为：“不就是营业员嘛”。他们说得没错，“导购”，仅从书面解释即为“引导采购”，也就是引导消费，这是导购员最基本的职责，也是众商家聘用导购后所发挥出的最常见功能。每一个商家的导购，都是构成终端营销的最基本要素之一。可实际上导购的身份远远不仅止于营业员，而是企业品牌的代言人、市场调研员、品牌维护员等等，小小的导购背后构筑的是一个大营销概念。
说导购背后是一个大营销概念，并不是夸大导购的作用，而是从其所处的环境，所起的作用来看的。众所周知，导购是处在市场的第一线，直接与市场与消费者接触。消费者进店后，首先接触到的是导购，因此导购给消费者提供的服务，留下的印象可直接折射出品牌的文化、内涵、实力。休闲服装店，导购热情奔放；体育运动店，导购活力四射；商务男装店，导购优雅大方……，每一类型的导购都体现出品牌风格，要想真做到这一层，与品牌建设是分不开的。
首先，对导购员的身份认定上，导购不再只是销售，而是品牌代言人。
这包括两个角度，第一个角度是企业，也就是说企业对导购的定位，应该将导购纳入品牌的一部分，最主要一点就是培养导购的品牌归属感；第二个角度是导购员自己，在自己角色的认定上，不仅仅是销售产品，而是在推广品牌、推广理念与文化。
企业角度的实现，是从企业与个人愿景策划、人力资源储建出发的，要防止导购员有“导购仅仅是为了获取经验与赚工资”的想法，而是让导购员看到导购背后的一条职业规划道路，比如说导购员由于在专卖店陈列有特长，可以培养成企业自己的陈列师，用于指导所属专卖店的陈列，也可以根据其它特长储备成企业的店长、督导、市场开拓人员等各方面人才，并根据对他们的定位实施有目的的培训。有了较为理想的职业规划，可以从思想上杜绝导购员“打一枪换一地”，以求得导购员与企业共同发展。除此之外，企业对导购的培养，是系统化的，例如品牌理念、产品知识、服务、信息、礼仪与销售技巧、管理等等。对于导购员自己来说，不再是狭隘地认为导购只是作为自己求职生涯中的过渡，看到的不仅是现在，还有将来。在销售时，自己的角色就是一个品牌代言人，可以将品牌的信息传递给消费者。
如何做好品牌代言人这个角色？
第一， 充分理解企业理念与文化，将自己融入到文化中去，而不是作为旁观者自说自话。每个品牌都有自己独特的文化，例如可口可乐象征着“美国精神”，太子龙品牌透析出“自信自然出色”，只有把握了品牌文化，在推广时才能真正将文化推广出去，而不只是把产品卖出去。
第二，保持良好的心态。态度决定一切，保持良好的心态可以保证高昂的战斗力。相对而言，导购所处事的职业比较简单重复，久而久之，容易使人心态疲软。但同时，导购的工作又是具有较大挑战性的，必须面对不同类型的客户，不急不燥不温不火地与他们沟通。所以心态好服务也就好起来，良好莱坞品牌形象也就传递出去了。
第三，真诚对待服务。在一片喊服务声中，能否从心底里涌出的真诚做好服务至关重要，售前、售中服务想必各品牌都能做得无可挑剔，关键在于售后服务。真正能留给消费者长久印象的是售后服务，比如说消费者在买了衣服之后某天，突然收到一张生日卡片与一份生日礼物，肯定是惊喜万分了，品牌也就印在脑海里了。当然，无论是售前、售中还是售后，都必须是真诚对待，要重视内容而不仅是形式。
其次，卖场是综合反应的枢纽地，导购员就是控制这个枢纽的关键人物。
上个世纪七十年代发展起来的“卖场营销”体系指出，卖场营销是结合“开发设计、生产、物流、营销、市场信息”与一体的营销体系。这个体系把以前的“卖场仅作为销售产品”的观念扭转为“通过研究消费者需求，开发设计出适合消费者需求的产品，用最快的物流速度来满足消费者的需求，上一次的市场供求信息又影响到下一次的开发”，因此在卖场的管理方面，不仅考虑通路设计、灯光色彩应用、商品陈列等硬性指标，而且要发挥导购的主观能动性，收集一切信息，比如包括对商品、顾客信息、促销活动、顾客反映的竞争品牌状况等信息，并加以分析利用，以中寻找自己的品牌特色，形成差异化竞争实力。
在这一实际操作中，导购身上有双重身份，一是尽量把自己品牌推广出去，达成销售目标，这是营业员，二是了解市场信息，包括顾客的实际需求、顾客对品牌的评价建议、顾客心目中的竞争品牌情况等，这就是市场调研员。
要做好以上双重身份，除销售技能及熟悉品牌产品之外，可以从几个方面入手：
第一，培养市场敏感性。消费者对产品或活动的评价可以是多方面，均对自己某利益点提出，当这种现象不是孤立单独的时候，那就是普遍存在的，假如自己恰恰是缺陷，那企业可以根据导购所提供的信息迅速弥补。
第二，善于把握消费者心理。消费者所传递的信息跟消费者本身动机很有关系，有为享受更大优惠而推托竞争品牌好的，有真正发现品牌某些方面不适合自己的，凡此种种，都需要导购去把握。而为了要把消费者吸引到卖场了，更是要对消费者心理进行分析，从而在卖场货品筹备，氛围布置、活动操作上吸引消费者。
总而言之，卖场作为品牌展示与推广的一块天地，品牌与导购是互动的，导购员主观能动性的发挥直接影响到品牌建设，甚至是品牌竞争优劣，一个企业拥有成功的品牌与拥有成功的导购是分不开的。
说导购背后是一个大营销概念，并不是夸大导购的作用，而是从其所处的环境，所起的作用来看的。众所周知，导购是处在市场的第一线，直接与市场与消费者接触。消费者进店后，首先接触到的是导购，因此导购给消费者提供的服务，留下的印象可直接折射出品牌的文化、内涵、实力。休闲服装店，导购热情奔放；体育运动店，导购活力四射；商务男装店，导购优雅大方……，每一类型的导购都体现出品牌风格，要想真做到这一层，与品牌建设是分不开的。
首先，对导购员的身份认定上，导购不再只是销售，而是品牌代言人。
这包括两个角度，第一个角度是企业，也就是说企业对导购的定位，应该将导购纳入品牌的一部分，最主要一点就是培养导购的品牌归属感；第二个角度是导购员自己，在自己角色的认定上，不仅仅是销售产品，而是在推广品牌、推广理念与文化。
企业角度的实现，是从企业与个人愿景策划、人力资源储建出发的，要防止导购员有“导购仅仅是为了获取经验与赚工资”的想法，而是让导购员看到导购背后的一条职业规划道路，比如说导购员由于在专卖店陈列有特长，可以培养成企业自己的陈列师，用于指导所属专卖店的陈列，也可以根据其它特长储备成企业的店长、督导、市场开拓人员等各方面人才，并根据对他们的定位实施有目的的培训。有了较为理想的职业规划，可以从思想上杜绝导购员“打一枪换一地”，以求得导购员与企业共同发展。除此之外，企业对导购的培养，是系统化的，例如品牌理念、产品知识、服务、信息、礼仪与销售技巧、管理等等。对于导购员自己来说，不再是狭隘地认为导购只是作为自己求职生涯中的过渡，看到的不仅是现在，还有将来。在销售时，自己的角色就是一个品牌代言人，可以将品牌的信息传递给消费者。
如何做好品牌代言人这个角色？
第一， 充分理解企业理念与文化，将自己融入到文化中去，而不是作为旁观者自说自话。每个品牌都有自己独特的文化，例如可口可乐象征着“美国精神”，太子龙品牌透析出“自信自然出色”，只有把握了品牌文化，在推广时才能真正将文化推广出去，而不只是把产品卖出去。
第二，保持良好的心态。态度决定一切，保持良好的心态可以保证高昂的战斗力。相对而言，导购所处事的职业比较简单重复，久而久之，容易使人心态疲软。但同时，导购的工作又是具有较大挑战性的，必须面对不同类型的客户，不急不燥不温不火地与他们沟通。所以心态好服务也就好起来，良好莱坞品牌形象也就传递出去了。
第三，真诚对待服务。在一片喊服务声中，能否从心底里涌出的真诚做好服务至关重要，售前、售中服务想必各品牌都能做得无可挑剔，关键在于售后服务。真正能留给消费者长久印象的是售后服务，比如说消费者在买了衣服之后某天，突然收到一张生日卡片与一份生日礼物，肯定是惊喜万分了，品牌也就印在脑海里了。当然，无论是售前、售中还是售后，都必须是真诚对待，要重视内容而不仅是形式。
其次，卖场是综合反应的枢纽地，导购员就是控制这个枢纽的关键人物。
上个世纪七十年代发展起来的“卖场营销”体系指出，卖场营销是结合“开发设计、生产、物流、营销、市场信息”与一体的营销体系。这个体系把以前的“卖场仅作为销售产品”的观念扭转为“通过研究消费者需求，开发设计出适合消费者需求的产品，用最快的物流速度来满足消费者的需求，上一次的市场供求信息又影响到下一次的开发”，因此在卖场的管理方面，不仅考虑通路设计、灯光色彩应用、商品陈列等硬性指标，而且要发挥导购的主观能动性，收集一切信息，比如包括对商品、顾客信息、促销活动、顾客反映的竞争品牌状况等信息，并加以分析利用，以中寻找自己的品牌特色，形成差异化竞争实力。
在这一实际操作中，导购身上有双重身份，一是尽量把自己品牌推广出去，达成销售目标，这是营业员，二是了解市场信息，包括顾客的实际需求、顾客对品牌的评价建议、顾客心目中的竞争品牌情况等，这就是市场调研员。
要做好以上双重身份，除销售技能及熟悉品牌产品之外，可以从几个方面入手：
第一，培养市场敏感性。消费者对产品或活动的评价可以是多方面，均对自己某利益点提出，当这种现象不是孤立单独的时候，那就是普遍存在的，假如自己恰恰是缺陷，那企业可以根据导购所提供的信息迅速弥补。
第二，善于把握消费者心理。消费者所传递的信息跟消费者本身动机很有关系，有为享受更大优惠而推托竞争品牌好的，有真正发现品牌某些方面不适合自己的，凡此种种，都需要导购去把握。而为了要把消费者吸引到卖场了，更是要对消费者心理进行分析，从而在卖场货品筹备，氛围布置、活动操作上吸引消费者。
总而言之，卖场作为品牌展示与推广的一块天地，品牌与导购是互动的，导购员主观能动性的发挥直接影响到品牌建设，甚至是品牌竞争优劣，一个企业拥有成功的品牌与拥有成功的导购是分不开的。
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