开店选址看位置算回报
Publish Time: 2010-05-15 Views: 1056 Source: 互联网 Author:
Description: 选择对的商铺，不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市，知道你所要投资区域的消费群体和主要业态，只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。
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选择对的商铺，不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市，知道你所要投资区域的消费群体和主要业态，只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。
大前提：正确的位置
“位置、位置、还是位置”，这是中原地产商业部总监杨广安提出的选择商铺的首要标准，进一步解读成“所选城市在全国的地位、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。而只有零售业蓬勃的城市，商铺才值得投资。
与商场里的商铺相比，临街商铺无疑更具优势，它意味着拥有更多客流。反之，商城里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力，设计和管理上的失误都会直接影响商铺的投资价值。
很多消费者存在一个误区，认为越靠近城中心位置越好，事实却并非如此。位于南二环边的某大型商业项目，因为迟迟没有代理行愿意接手，已改做他用。原来代理行经过测算，该地区的日常客流量只有5万人，无法支撑起20万平米的商业体量。“南城消费水平相对偏低、东南二环的道路设计将人流和车流分离，又靠近新世界商圈，一时间很难与之在区域的影响力抗衡，这几个因素决定了这个位置做商业的先天劣势。”
两广路上的大都会街也是个鲜明的例子，临着城市快速路让人群不便在此停留，商街门前也没有行人步行的空间，客流的缺乏使这一带的商铺空置率居高不下。杨广安说，地理上的好位置不是绝对的，还要考虑其能否留住客群，毕竟，“消费群体的存在才决定了商铺价值。”
主流消费决定商业业态
为什么LV等世界顶级品牌的旗舰店选择开在国贸而不是王府井大街？答案很简单：王府井的主流消费是旅游消费，消费群体是全国各地来京旅游的人们，整体消费力偏低，而国贸是全北京跨国企业集中度最高的地区，它的消费群体主要由CBD白领精英组成，高档次的品牌商业自然成为主流。
杨广安认为，虽然好的地段是商业成功的绝对前提，但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体，也是选择商铺的大忌。巨库的失败就是商业地产的经典案例。地处安定门老城区，区域的业态都偏向保守，巨库却将目标客户定位于年轻、时尚的客群，结果败走麦城。
其实判断标准很简单，投资者本身也是最普通的消费者，你买东西会去什么地方，你的消费习惯是怎样的，这些可以自己回答的问题实际上也传达了一个真实信息，即和你同一年龄层，同一文化背景的人群的消费习惯。比如年轻人逛街喜欢去西单，白领阶层偏向于东方广场、新东安……同理，用这种方式再来看处于不同年龄不同阶层的亲戚朋友的消费习惯，就能做出理智的判断。“了解了一个地区的核心消费习惯，就能推测出这个地区的主流业态是什么，而不是盲目相信某个项目的开发商告诉你将有什么业态进驻。”
简单计算回报率
评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率，而它的算法并不深奥。杨广安介绍，能否实现发展商预期的投资回报率，只需要把几个环节串连起来进行计算。
先选好地段，在理解了这个区域的主流消费群体之后，判断区域的主要业态，再回过头来看一个商铺的价格，按12年收回成本来计算租金，看看这样的租金水平对应的业态能否承受，如果租金价格不能为区域的主流业态所接受，那么很可能造成铺位空置，投资回报自然无从谈起。
“帮商铺的承租人算算账，租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱，推算他能承受的租金，看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。”只要是街铺就有升值的空间，但选择的依据是，承租人的账能不能算得过来，这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。
要自然增值，更要投资回报
目前国内可选择的投资产品种类太少，而与股票、期货等需要一定专业的金融投资品相比，物业投资更符合人们“保值”的投资取向。“可是‘保值’并不意味着商铺投资的成功”,因为达不到稳定的投资回报的商铺投资虽然赢了地段，但损失了机会成本。
杨广安举了一个简单的例子，如果你在CBD买了一个商铺花掉100万，由于种种原因没有收回租金，但因为铺位所处的位置优异，五年后卖掉可以卖120万，算下来相当于五年后升值20%，这就是地段的自然增值，“可是如果你选对了商铺或者做别的投资，很可能这100万过了五年就会变成200万，那80万就是损失掉的机会成本。”这就是为什么选对地段绝对不会赔。不过作为投资者，你完全可以赢得更多。
大前提：正确的位置
“位置、位置、还是位置”，这是中原地产商业部总监杨广安提出的选择商铺的首要标准，进一步解读成“所选城市在全国的地位、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。而只有零售业蓬勃的城市，商铺才值得投资。
与商场里的商铺相比，临街商铺无疑更具优势，它意味着拥有更多客流。反之，商城里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力，设计和管理上的失误都会直接影响商铺的投资价值。
很多消费者存在一个误区，认为越靠近城中心位置越好，事实却并非如此。位于南二环边的某大型商业项目，因为迟迟没有代理行愿意接手，已改做他用。原来代理行经过测算，该地区的日常客流量只有5万人，无法支撑起20万平米的商业体量。“南城消费水平相对偏低、东南二环的道路设计将人流和车流分离，又靠近新世界商圈，一时间很难与之在区域的影响力抗衡，这几个因素决定了这个位置做商业的先天劣势。”
两广路上的大都会街也是个鲜明的例子，临着城市快速路让人群不便在此停留，商街门前也没有行人步行的空间，客流的缺乏使这一带的商铺空置率居高不下。杨广安说，地理上的好位置不是绝对的，还要考虑其能否留住客群，毕竟，“消费群体的存在才决定了商铺价值。”
主流消费决定商业业态
为什么LV等世界顶级品牌的旗舰店选择开在国贸而不是王府井大街？答案很简单：王府井的主流消费是旅游消费，消费群体是全国各地来京旅游的人们，整体消费力偏低，而国贸是全北京跨国企业集中度最高的地区，它的消费群体主要由CBD白领精英组成，高档次的品牌商业自然成为主流。
杨广安认为，虽然好的地段是商业成功的绝对前提，但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体，也是选择商铺的大忌。巨库的失败就是商业地产的经典案例。地处安定门老城区，区域的业态都偏向保守，巨库却将目标客户定位于年轻、时尚的客群，结果败走麦城。
其实判断标准很简单，投资者本身也是最普通的消费者，你买东西会去什么地方，你的消费习惯是怎样的，这些可以自己回答的问题实际上也传达了一个真实信息，即和你同一年龄层，同一文化背景的人群的消费习惯。比如年轻人逛街喜欢去西单，白领阶层偏向于东方广场、新东安……同理，用这种方式再来看处于不同年龄不同阶层的亲戚朋友的消费习惯，就能做出理智的判断。“了解了一个地区的核心消费习惯，就能推测出这个地区的主流业态是什么，而不是盲目相信某个项目的开发商告诉你将有什么业态进驻。”
简单计算回报率
评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率，而它的算法并不深奥。杨广安介绍，能否实现发展商预期的投资回报率，只需要把几个环节串连起来进行计算。
先选好地段，在理解了这个区域的主流消费群体之后，判断区域的主要业态，再回过头来看一个商铺的价格，按12年收回成本来计算租金，看看这样的租金水平对应的业态能否承受，如果租金价格不能为区域的主流业态所接受，那么很可能造成铺位空置，投资回报自然无从谈起。
“帮商铺的承租人算算账，租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱，推算他能承受的租金，看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。”只要是街铺就有升值的空间，但选择的依据是，承租人的账能不能算得过来，这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。
要自然增值，更要投资回报
目前国内可选择的投资产品种类太少，而与股票、期货等需要一定专业的金融投资品相比，物业投资更符合人们“保值”的投资取向。“可是‘保值’并不意味着商铺投资的成功”,因为达不到稳定的投资回报的商铺投资虽然赢了地段，但损失了机会成本。
杨广安举了一个简单的例子，如果你在CBD买了一个商铺花掉100万，由于种种原因没有收回租金，但因为铺位所处的位置优异，五年后卖掉可以卖120万，算下来相当于五年后升值20%，这就是地段的自然增值，“可是如果你选对了商铺或者做别的投资，很可能这100万过了五年就会变成200万，那80万就是损失掉的机会成本。”这就是为什么选对地段绝对不会赔。不过作为投资者，你完全可以赢得更多。
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店铺的选择技巧：
铺面选址意向：
大于25平米，长方形，十字路口，附近有生活居民区，超市和麦当劳，转让费3W，月租2500。
基本选择条件：
临近次商圈、能够借市扬名形成互补、店面面北朝东把握右手；杜绝二手房东、贪图便宜房租、慎租过堂店、不要在经常打折的店面周边做生意(人以群分嘛，消费氛围也是如此。)
在职场拼搏数年，当手头有了一点积蓄的时候，你是否想过开一家自己喜欢的个性小店，尝试一下小老板的感觉？也许经过几个月的寻找，你已经确定了投资意向，那么接下来就是店面的选址问题了。想当年，一位上海的投资者在把店面选在南京路后，为了决定选在路的南边还是北边，专门雇人用挑黄豆的方法测出了两边的人流后才最终决定了店面的选址；店面选址，对一个小店的经营成功所起决定性作用可见一斑。那么，如何找到合适的店面呢？希望本文可以为你擦亮眼睛，看清店面的风水。
1、在繁华商圈的次商圈选择店面
繁华商圈比较旺盛的人气、集中的消费，成为很多创业者首选的店面选择。但是在创业初期，繁华商圈动辄数万元的月租，以及不菲的转让费会让你的资金马上捉襟见肘。另外，繁华商圈内大型购物场所经常性的打折、送礼活动，会让你的小店人流受到严重冲击。选择次商圈的好处是显而易见的，首先节约了大量的店面沉淀资金，可以用于店面装修、货品组织等店内的硬件升级；其次不为大型购物中心的促销活动所累，可以自由组织自己的个性促销活动；再次，由于距离主商圈不太远，可以分享到主商圈的消费人气。
2、背靠大树，借市扬名
由于小店新开张，无论在知名度还是客源方面都要有个积累的过程。很多创业者熬不过这个阶段，大多是在开业后的一年内倒闭的。如果你的店面开在知名店面的旁边，那么恭喜你，可以分享老店面积累的知名度和人气；如果你组织的货品正好和知名店面的货品构成互补，那么你的小店一开始就拥有了初步的消费群体（例如，冷饮和大排挡互补，女士内衣和美容院互补）。
3、面北朝南，成功一半；把握右手，成功在手
小店的朝向也非常重要。如果店面的朝向是南方或者西方，那么在整个半年的夏季里，火辣辣的阳光会帮你赶走所有的客人（室内、步行街，另当别论）。在人流方向上，最好在人流来向的右手边，因为中国交通规则的原因，大多数逛街的人会走在自己朝向的右手边；很多大型卖场的进口方向右手边的货架陈列费高于左手边就是如此。
4、杜绝二手房东
在租店面的时候，尽可能找到店面的原始所有人签约，因为经过层层转手的店面，无论在费用上还是以后的续约问题，都会有较大的隐患；
5、要贪图便宜的房租
如果原店主开出明显低于正常市价的房租，那你也要小心了，或许是店面的产权或者店面的债务有问题，还有就是短期内拆迁的可能性也要考虑；如果以上方面经过查证都没有问题，那就是你走运了，自己找个地方偷着乐吧；
6、慎租过堂店
所谓过堂店，是指店面门口部分直达门尾，形成一个通道的店面。这样的店面，往往会被顾客认为是一个通道，而忽视了店内陈列的货品。另外，过往的行人太多，不仅影响了正常顾客的选购，还给营业员介绍货品带来比较大的干扰，影响营业业绩。再有，就是容易造成货品的丢失，造成营业外损失（食品、饰品等快速购买品除外）；
7、不要在经常打折的店面周边做生意
如果你的小店经营的是比较有品位的产品，切记千万不可与经常打折的店面为邻（某些休闲服饰专卖店、女性饰品店、一元店等类似店面），人以群分嘛。消费氛围也是如此，一旦在打折店面的地段形成气候，再好的货品也难免受到牵连。
至此，我们对于影响小店的风水因素说得清清楚楚，希望对你的创业有所帮助。
铺面选址意向：
大于25平米，长方形，十字路口，附近有生活居民区，超市和麦当劳，转让费3W，月租2500。
基本选择条件：
临近次商圈、能够借市扬名形成互补、店面面北朝东把握右手；杜绝二手房东、贪图便宜房租、慎租过堂店、不要在经常打折的店面周边做生意(人以群分嘛，消费氛围也是如此。)
在职场拼搏数年，当手头有了一点积蓄的时候，你是否想过开一家自己喜欢的个性小店，尝试一下小老板的感觉？也许经过几个月的寻找，你已经确定了投资意向，那么接下来就是店面的选址问题了。想当年，一位上海的投资者在把店面选在南京路后，为了决定选在路的南边还是北边，专门雇人用挑黄豆的方法测出了两边的人流后才最终决定了店面的选址；店面选址，对一个小店的经营成功所起决定性作用可见一斑。那么，如何找到合适的店面呢？希望本文可以为你擦亮眼睛，看清店面的风水。
1、在繁华商圈的次商圈选择店面
繁华商圈比较旺盛的人气、集中的消费，成为很多创业者首选的店面选择。但是在创业初期，繁华商圈动辄数万元的月租，以及不菲的转让费会让你的资金马上捉襟见肘。另外，繁华商圈内大型购物场所经常性的打折、送礼活动，会让你的小店人流受到严重冲击。选择次商圈的好处是显而易见的，首先节约了大量的店面沉淀资金，可以用于店面装修、货品组织等店内的硬件升级；其次不为大型购物中心的促销活动所累，可以自由组织自己的个性促销活动；再次，由于距离主商圈不太远，可以分享到主商圈的消费人气。
2、背靠大树，借市扬名
由于小店新开张，无论在知名度还是客源方面都要有个积累的过程。很多创业者熬不过这个阶段，大多是在开业后的一年内倒闭的。如果你的店面开在知名店面的旁边，那么恭喜你，可以分享老店面积累的知名度和人气；如果你组织的货品正好和知名店面的货品构成互补，那么你的小店一开始就拥有了初步的消费群体（例如，冷饮和大排挡互补，女士内衣和美容院互补）。
3、面北朝南，成功一半；把握右手，成功在手
小店的朝向也非常重要。如果店面的朝向是南方或者西方，那么在整个半年的夏季里，火辣辣的阳光会帮你赶走所有的客人（室内、步行街，另当别论）。在人流方向上，最好在人流来向的右手边，因为中国交通规则的原因，大多数逛街的人会走在自己朝向的右手边；很多大型卖场的进口方向右手边的货架陈列费高于左手边就是如此。
4、杜绝二手房东
在租店面的时候，尽可能找到店面的原始所有人签约，因为经过层层转手的店面，无论在费用上还是以后的续约问题，都会有较大的隐患；
5、要贪图便宜的房租
如果原店主开出明显低于正常市价的房租，那你也要小心了，或许是店面的产权或者店面的债务有问题，还有就是短期内拆迁的可能性也要考虑；如果以上方面经过查证都没有问题，那就是你走运了，自己找个地方偷着乐吧；
6、慎租过堂店
所谓过堂店，是指店面门口部分直达门尾，形成一个通道的店面。这样的店面，往往会被顾客认为是一个通道，而忽视了店内陈列的货品。另外，过往的行人太多，不仅影响了正常顾客的选购，还给营业员介绍货品带来比较大的干扰，影响营业业绩。再有，就是容易造成货品的丢失，造成营业外损失（食品、饰品等快速购买品除外）；
7、不要在经常打折的店面周边做生意
如果你的小店经营的是比较有品位的产品，切记千万不可与经常打折的店面为邻（某些休闲服饰专卖店、女性饰品店、一元店等类似店面），人以群分嘛。消费氛围也是如此，一旦在打折店面的地段形成气候，再好的货品也难免受到牵连。
至此，我们对于影响小店的风水因素说得清清楚楚，希望对你的创业有所帮助。
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Next: 经销商之导购员的培训
导购员就是“引导”“指导”购买的销售员，工作明确且表达了主动性和创造性，不仅要掌握公司的产品知识、营销技巧、更要有良好的人际关系和多重的营销手段。因为导购不但是销售的个体，更是美丽的传播者。
导购员作为零售业中与消费者面对面进行的产品销售的员工、我们将怎样进行有效的管理和培训呢？因为他们一言一行代表着公司的形象，他们的专业性和服务能力直接决定着产品的最终销售。
产品的销售好坏决定于来自第一线的导购员，因为她们是面对消费者的直接者，其工作的热情、产品的专业销售知识和对顾客服务的态度决定了企业发展的根本、而公司管理者不可能面对面的对每一个消费者直接服务、只有让导购员做好了每一步的销售工作、才能是对消费者承担起引导购买的责任、让消费者高兴而来、满意而归！不间断的持续培训教育才是企业发展的手段，因为只有他们做好了，我们企业才能有持续的发展，消费者才能满意、才能更认同佳佳美妆的产品。
教育培训是一种企业责任、更是对消费者的责任和义务。导购员的业务素质高低是消费者最直接感受者，所以只有加强培训教育才能提升市场的竞争力。
首先佳佳美妆要做的是培训导购的参与意识和竞争意识，让导购营业员在企业里面处于一个公平竞争的工作环境里，让每一个员工都参与到公司中，我们要不断的培养员工要具有强烈的竞争意识。明白了只有靠大家的努力和积极参与，企业才能持续健康发展。
其次就是要培养员工的企业归属感，我们要不断告诉导购员要维护公司的形象，因为你就是公司大家庭中的一员、因为只有你们的提高，公司整体才能提升，你们的服务对象是我们的“衣食父母”，只有他们的满意我们才能满意，我们的发展与否是在于顾客对佳佳的认同度。
在整个教育培训的过程中，我们不断坚持自己的理念，还借助外部的培训力量，来丰富导购的业务知识和经营方法。所以作为公司的合作商、甚至我们所谓的“竞争伙伴”他们可能更能了解我们不完善的地方，我们在合适的时候也会邀请“竞争同行”来提出想法，因为只有我们有竞争，我们才有共同的成长。
最后我们是培训导购员如何进行后期的服务，因为消费者除了是坚持买“物美价廉的产品”，最后还要考验你的服务，服务是不同层面的、涉及的面教广，所以员工在做服务的时候，我们坚持“专业、贴心、持续”的服务原则，所以必须对导购进行专业的服务培训。
所以导购决定企业的发展，是公司最重要的销售团队，使用双手的是劳工，使用双手和智慧的是舵手，使用双手、脑袋、心灵的是艺术导购、只有使用双手、脑袋、心灵、和双脚的才是优秀的员工。
导购员作为零售业中与消费者面对面进行的产品销售的员工、我们将怎样进行有效的管理和培训呢？因为他们一言一行代表着公司的形象，他们的专业性和服务能力直接决定着产品的最终销售。
产品的销售好坏决定于来自第一线的导购员，因为她们是面对消费者的直接者，其工作的热情、产品的专业销售知识和对顾客服务的态度决定了企业发展的根本、而公司管理者不可能面对面的对每一个消费者直接服务、只有让导购员做好了每一步的销售工作、才能是对消费者承担起引导购买的责任、让消费者高兴而来、满意而归！不间断的持续培训教育才是企业发展的手段，因为只有他们做好了，我们企业才能有持续的发展，消费者才能满意、才能更认同佳佳美妆的产品。
教育培训是一种企业责任、更是对消费者的责任和义务。导购员的业务素质高低是消费者最直接感受者，所以只有加强培训教育才能提升市场的竞争力。
首先佳佳美妆要做的是培训导购的参与意识和竞争意识，让导购营业员在企业里面处于一个公平竞争的工作环境里，让每一个员工都参与到公司中，我们要不断的培养员工要具有强烈的竞争意识。明白了只有靠大家的努力和积极参与，企业才能持续健康发展。
其次就是要培养员工的企业归属感，我们要不断告诉导购员要维护公司的形象，因为你就是公司大家庭中的一员、因为只有你们的提高，公司整体才能提升，你们的服务对象是我们的“衣食父母”，只有他们的满意我们才能满意，我们的发展与否是在于顾客对佳佳的认同度。
在整个教育培训的过程中，我们不断坚持自己的理念，还借助外部的培训力量，来丰富导购的业务知识和经营方法。所以作为公司的合作商、甚至我们所谓的“竞争伙伴”他们可能更能了解我们不完善的地方，我们在合适的时候也会邀请“竞争同行”来提出想法，因为只有我们有竞争，我们才有共同的成长。
最后我们是培训导购员如何进行后期的服务，因为消费者除了是坚持买“物美价廉的产品”，最后还要考验你的服务，服务是不同层面的、涉及的面教广，所以员工在做服务的时候，我们坚持“专业、贴心、持续”的服务原则，所以必须对导购进行专业的服务培训。
所以导购决定企业的发展，是公司最重要的销售团队，使用双手的是劳工，使用双手和智慧的是舵手，使用双手、脑袋、心灵的是艺术导购、只有使用双手、脑袋、心灵、和双脚的才是优秀的员工。
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